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晨報記者 柴春霞/攝新竹民間二胎借款任何問題免費諮詢

  今年2月20日，對於中國房地產市場來說，是個值得回味的日子。不僅是因"國五條"新政出臺，隨即各地細則落地以及步步加碼的措施，還因"國五條"掀起一波又一波的熱議。"國五條"給房地產調控帶來哪些效果和有價值啟示？晨報房產周刊借助一周年節點逐一梳理。

  房主："一年前買房不後悔"

  北京六環內房價已經突破2萬瞭。在北京國貿附近的一傢文化公司工作的孫先生，提到去年果斷出手買房，堅定地說："一點也不後悔"。提起去年買房的經歷，孫先生仍然心有餘悸，去年年初剛打算在北京買房，自己就趕上瞭"國五條"新政的出臺。孫先生告訴記者，去年春節前，他和傢人看瞭很多新樓盤，不是價錢太高，就是位置比較遠。他和傢人商量後決定在五環內買二手房，這樣距離單位比較近些。去年春節後，他開始在南四環附近挑選二手房。

  "我本來不太著急，想多逛幾個小區，比比價錢。沒想到國五條新政出臺瞭，我們最害怕的是北京征收20%個稅。"孫先生說，當時，他自己算瞭一筆賬，假如北京真的征收20%個稅，一套差價100萬的房子要多交10多萬的個稅。哪怕房主自願降價，自己還要多掏不少稅錢，太不值瞭。

  為瞭趕在20%個稅征收前買房，孫先生迅速做瞭決斷，訂購瞭大興區理想城的一套二手房，總價159萬元。孫先生回憶說，"我買瞭房很著急，不停的打電話催中介機構辦理網簽，趕緊交稅。"他在與中介機構業務員去辦理網簽的時候，看到經常有客戶打電話向業務員詢問"稅交瞭嗎"，業務員不厭其煩地重復著說"您放心，我肯定會把稅交瞭"。

  孫先生很幸運，他在北京國五條細則出臺前辦完瞭交稅的手續，買到瞭自己心宜的二手房。"我買的二手房是2011年交付的。按照北京國五條細則的規定，不能免稅，需要交納20%的個人所得稅。幸虧我趕在20%個稅征收前買瞭房，少交瞭不少稅錢，真的挺劃算的。"

  買房人："一直在等待時機"

  王女士和傢人住在東四環管莊附近，房子面積大約70平方米。她和傢人商量後決定把自己的小房子賣瞭，換購一套大房子。王女士在自己的小區裡住慣瞭，打算還在本小區內置換房子。從去年初開始，她就開始在小區裡看二手房瞭。她一點都不著急，準備多看幾套房子，選個戶型、價位都比較合適的房子。

  去年3月底，北京國五條細則開始實施。王女士聽說出售二手房要多交不少稅錢，她開始猶豫瞭。"我想再等一等，看看市場的變化。"王女士說，她問瞭好幾傢中介公司，各傢公司的業務員都提到瞭20%個稅的問題，他們還說可以讓購房人承擔一部分稅錢。

  王女士算瞭一筆賬，她出售自己的小房子，要交納20%的個稅。她準備購買90平方米左右的二手房，還要為賣房人承擔一部分個稅，一點都不劃算。"我沒有換房，一直在等待時機。"王女士告訴記者，現在，她發現自傢附近的新房與二手房的價格相差不多，她考慮去逛一逛新樓盤。如果她遇到瞭合適的新房，就會出手的。

  經紀人："滿五年唯一房"好賣

  回憶起20%個稅征收實施的情況，北京鏈傢公司遠洋山水一店經紀人孟斌說，這條稅收規定對二手房市場影響很大，滿五年唯一住房可以免稅，所以此類房源在市場上非常搶手。其他房源銷售情況大幅下滑，

  "細則出臺後，我們的工作有瞭變化。"孟斌說，作為經紀人，他們要尋找符房貸二胎整合怎麼貸款比較會過件合"滿五年唯一"條件住房，這樣的房子不用交稅，更容易售出。他們還要幫助購房人與業主商談價錢，勸說業主適當的降些價錢。房屋買賣雙方都可以承擔一定比例的稅錢。

  然而，商談價錢並不是很順利。孟斌為瞭勸說業主降價，總是要反復與業主溝通，說明20%個稅征收的具體規定。但是不少業主還是不願意降價，他們不理解為什麼自己的房子要賣得便宜些。孟斌隻得一遍又一遍重復地說著，"20%個稅是業主交的，現在購房人幫您承擔瞭部分稅錢，您是不是應該適當降些錢。"漸漸地，有些業主聽明白瞭，同意適當降價。市場有瞭轉機。

  孟斌說，那時，有的客戶看瞭二手房覺得挺滿意，可是一聽說稅錢太多，就不願意買瞭。這些客戶觀望瞭一陣子，發現房價沒有回落，反而繼續上漲，他們又重新回到二手房市場選購房子。就這樣，從去年6月開始，二手房市場逐漸復蘇。

  ■國五條細則

  北京調控打"組合拳"

  "國五條"新政的出臺，及時而徹底地打消瞭一些地區和開發商等待政策放松的幻想，釋放瞭政策將持續從緊的信號。國五條"新政出臺前，隻有部分城市執行限購政策，"國五條"新政出臺後，限購幾乎變成瞭全國化。通過限購政策的加強，全國各地房地產市場慢慢擠掉瞭投資投機的炒房人群，讓住房回歸剛需和改善居住的需求。

  王玉珂表示，"從北京國五條細則來看，北京的限購政策更嚴瞭。細則還加大瞭經營交易的成本，這不僅反映在按照個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，而且還反映在進一步提高二套房貸首付款比例上。買房人購買三套住房就無法辦理貸款瞭。"

  在北京美聯市場研究部高級經理張磊看來，在這一年來，北京國五條細則的各項措施都已經落地施行，各種政策相互配合形成瞭"組合拳"。細則在以往限購政策進行瞭再度的升級，從根本上來看這些政策都意在限制購房需求釋放的速度，平衡市場上的供需關系，但隻在需求一端限制是明顯力度不夠的。

  去年末，北京推出瞭"自住型商品房"，是一種具有保障性質的住房新產品，從供應端加大瞭對中、低收入傢庭的住房保障。張磊告訴記者，政府推出自住型商品房的效果立竿見影，2014年北京預計新增5萬套自住型商品房入市，繼恒大項目公開申請購買之後，金隅東壩、高井兩地塊的自住型商品房也已經開始在網上申請。當政府宏觀調控漸漸從隻限制需求釋放速度，向追求供需兩端平衡去轉化，證明宏觀政策也在逐步地適應市場，相信今年兩會前後的政策"窗口期"，國傢層面將會繼續在房地產方面出臺相關的配套政策，以保持宏觀調控政策的持續性。

  ■土地供應

  開發商縮短開發周期

  "國五條"新政出臺後，全國一線城市的土地供應增加瞭，北京、上海等多個城市土地出讓收入創新高。去年，北京的土地供應量較2012年有瞭大幅增加。全年完成132宗經營性用地成交，規劃建築面積1850.91平方米，成交金額1775.45億。

  中國房地產學會副會長陳國強對北京晨報記者說，"由於大多數房地產企業對後市預期比較樂觀，它們到北京拿地的熱情高漲，導致地王頻頻出現。去年房地產企業資金比較充裕，手上有錢，而政府推地的策略和節奏把握得比較好，房企與政府相互配合得比較默契，所以北京土地市場才取得瞭大豐收。"

  王玉珂說，"在北京，全國大牌房地產企業都會來搶地，導致地價被不斷抬高。房地產企業的資金向北京這樣的一、二線城市加速流動。在北京推出自住型商品房後，開發商拿地的成本加大瞭。因為開發商花瞭同樣多的錢拿地，但要配建一部分自住型商品房，開發商的利潤空間就減少瞭。為瞭提高資金回報率，開發商會盡量縮短新盤上市的時間。"

  ■20%個稅

  市場盛傳"避稅攻略"

  在"國五條"新政出臺後，按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，讓不少購房人叫苦不迭。為瞭避免交納20%個人所得稅，一份"避稅攻略"在網上迅速流傳開來，其中最為便捷的一招是"離婚"。在北京，有的購房人就通過"離婚"的方式來避稅。

  一位業內人士告訴記者，一對年過七旬的老夫婦在北京各有一套房子，他們準備把其中一套滿五年的商品房賣瞭，換到東三環購房居住，這樣他們可以離著兒子近些，幫助兒子照顧孩子。在北京國五條細則實施後，他們出售的房子總價300萬元，需要交納20%的個人所得稅。中介公司人員勸兩位老人把房價降一些，可是他們不願意多交稅錢。兩位老人商量瞭好幾天，最終選擇通過"離婚"的方式來避稅。離婚後，老太太出售自己滿五年的商品房，屬於是唯一的住房，可以享受免稅的政策。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08192614917.shtml

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