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內容來自sina新聞

克而瑞吳洋武漢何必急於取消限購

  今年4月以來,部分城市先後拋出放寬房地產調控的政策用於"救市",媒體和消費者紛紛提問,放開限購政策的手段對於武漢是否有缺錢怎麼辦二胎年息效?武漢會實行分區限購麼?武漢房價會跌麼?

  關於放開限購

  克而瑞房價武漢首席分析師吳洋表示,我認為,現階段在武漢並不急於放開限購。





  首先,這一輪的市場變化與限購限貸的實行並無直接關系,而是市場運行到一定階段的必然調整,也就是說,放開限購或者實行差別化的分區限購對市場成交量價並無太大影響。2011年的限購令並沒有扼制房地產市場上升的態勢,調控隻是控制增長速度。

  從政策層面看,調控是循序漸進的,不會出現突然的放開或突然的緊縮,政府也在逐步讓市場調節解決問題。

  這一輪全國房地產市場,除瞭武漢(武漢也多少受此影響),其他大多城市到瞭正常市場運行需要調整的時候,去年全國房地產市場無論成交量還是成交金額,都達到有史以來的最高點。任何一個市場,當創下新高後,一定會進入調整期,沒有哪一個市場是一路高歌猛進的,所以必然會進行調整,隻是調整時間長短的問題。





  2012年、2013年北投房屋貸款,中國的房地產市場在限購限貸情況下仍取得很好成交量,這與中國經濟大環境密切相關:城市化進程加快,原有城市升級、舊城改造等。未來,房地產市場還可能保持較高的成交量或成交金額,市場繼續運行,還是依托於城市化進程和舊城改造,5至10年內不會改變,階段性出現調整很正常。

  其次,在這一輪調控中,各城市表現並不趨同,其中一二線城市有成交量縮減比較厲害的,如北京、上海、廣州、杭州等,但同時,中西部城市,以武漢為首,包括南昌、西寧等城市,同比環比上升,因此中西部城市暫時不會取消限購。而需要通過行政手段稍微救下市的城市可能為長三角、環渤海地區的一些城市。一季度以來,武漢成交量一直比較平穩,近兩個月雖略有下調,但並未出現急劇下滑,周度保持在27萬方的平均成交量(2013年9、10月份武漢市場周度平均成交量為28萬方)。





  此外,從武漢市政府來看,維穩、緊跟中央步伐是一貫的做法,在市場表現情況相對較好的形勢下,武漢不會率先采取行政措施放開限購。

  論區域區別對待的不必要性

  區域區分對待的目的是調節成交結構。因此,放開限購最有可能是從遠城區開始,如新洲、蔡甸、漢南、江夏等地。而三環外大多數樓盤為首置類項目,僅部分擁有資源的地區,如江夏、東西湖,有少量改善型項目,占比例極小,即使放開,對成交量的影響也不大,要通過放開限購杠桿調節市場,實際意義不大。

  此外,遠城區購房客戶多為中心城區價格上漲的外溢客戶,假設出現遠城區放開限購,導致成交上升,量的上漲必然帶動價格上漲,對於購買力外溢客戶來講,反而適得其反,價格的上漲會進一步加重觀望氛圍 ,綜上,分區限購在武漢也不適行。

  大規模降價?房價下行?

  針對目前市場上不少聲音詢問,開發商通過各種方式暗降房價風行,武漢房價是不是會下跌,吳洋指出,從克而瑞監測數據來看,極少數特價房,對於整體市場成交影響不大。

  克而瑞近期也在做武漢降價樓盤統計的工作,我們發現,目前,的確有不少開發商在做特價房、團購等活動,但推出的房源均較少,一般在周末進行,與其他營銷活動相結合,而且,推出的少量特價房,空地二胎年息借貸增貸轉貸折扣幅比較大,但拿出的房源多戶型或樓層不太好的房子,且數量極少,一般兩三套,也有十幾套的團購活動,我們認為,這是開發商的一種營銷手段,或聚集人氣的噱頭,對整體市場成交影響不大。

  以後湖為例,幸福時代項目,給出最低85折優惠,但我們調查發現,實際能拿到這個折扣的客戶,幾乎為零。再者,客戶對價格是很敏感的,以東西湖區的一個項目為例,近期該項目成交一直不太好,開發商推出瞭團購活動,隔兩周拿出20套特價房進行團購,項目原價為6400元/㎡,團購價6200元/㎡,折扣幅度並不大,我們監測發現,當周若有團購,成交套數在15左右,若無活動,周度成交經常為0。但開發商並未由此展開大規模的降價活動,我們將此定義為市場平淡期的一種營銷試控。

  其次從開發企業來講,2012年、2013年景氣的房地產市場使得目前開發企業資金及庫存壓力均較小 ,當前,開發商采取大規模以價換量的舉措暫時不會出現。

  此外,每年自5月底開始持續到7月的這段時期原本就是房地產市場的淡季,到8月份,市場為啟動金九銀十提前準備,調整期結束。 三季度是市場的關鍵時期,應以維穩為主,不建議開發企業采取過於激烈的舉措,影響金九銀十走勢。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/09294176458.shtml

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