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  重慶潤匯投資咨詢有限公司副總康偉在接受新華房產記者采訪時表示,在未來,房地產市場會呈現新常態,房價會趨於合理化,漲幅會控制在5%左右。"按照要求,今年的經濟要能夠達到7.5左右。如果房地產市場在四季度要繼續下行,對明年的經濟發展會產生不利。"

  重慶兩大銀行推"房貸政策":

  對市場有促進作用

  之前,國傢曾出臺過相關"房企融資的相關政策,允許開發商尤其是上市房企"可發債券或在股市融資",另外,房企還獲準為商品房項目發中票,旨在為房企提供更多的融資渠道。按照發展趨勢,"房企融資渠道一定會呈現多樣化"。

  其中,他指出,如果銀行能夠將優質資產打包做成信托基金,並將其發行,而這部分的"再融資"資金便可提供給優質的企業。

  "現在房子的屬性已經發生瞭變化。在2014年之前,房子的屬性更多的是投資屬性。但在進入2014年後,房子的屬性真正的回歸其真實本質的屬性-居住。"因此,他認為,隨著房子屬性的轉變,未來房價的漲幅不會出現太大變化。

  雖然如此,但仍有很多購房者仍在觀望,對於"目前是不適合買房?房價會不會再跌瞭?"一直懸而未決,對此,康偉也直言"如果房價繼續上漲,普通老百姓就更買不起房瞭。"在房地產市場的調整期,"現階段房價已經跌到底部瞭。如果再跌,就會對中國經濟產生巨大影響。"

  銀行"火"起來:需打包優質資產 加速資金流動

  "就拿萬科來說,萬科與阿裡巴巴合作,通過與互聯網合作"賣房子",是一種較好的合作方式。再如孫寧雲商成立全資子公司,將優質資源和資產打包,通過發行債券的形勢,將資產變現進行融資,即房地產投資信托基金。因此,房地產投資信托基金在中國市場中有很大的潛力。"康偉表示。

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 房子的屬性發生變化:回歸居住本質

  目前,在市面上的融資渠道其實已經很多,比如信托產品等。但由於今年的情況,信托產品在今年的發行不是很好,且信托產品對開發商而言,成本相對較高。他認為,"對於未上市的中小企業來說,可以效仿國外企業的做法,發行房地產信托基金等。"





  "現在是剛需下手的好時機"

  未來樓市會進入"新常態"

內容來自sina新聞




  10月29日,國務院召開會議,部署推進消費擴大和升級,並提出重點推進6大領域消費。其中一點提出"穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件",也重點強調瞭穩定樓市,加強房地產市場的健康發展。

  從2014年初開始,限購便已在各省陸續取消。目前,僅北上廣深、三亞(樓盤)等五城市仍在執行限購。直到10月29日提到的"北上廣深和三亞也有可能取消限購"。雖沒有明確一線城市放松限購的政策,但政策的確在放松市民間2胎 民間2胎是不是地下錢莊缺錢急用哪裡借錢場調控。

  房價會趨於合理

  康偉對此表示,"這兩大銀行推出針對性的房貸政策,對於剛需來說,現在是下叉的好機會。"

  因此,目前中國的經濟形式下,特別是在當下的時間節點上,康偉特別提出,房地產進行的調整是"有必要的"。



  在采訪中,康偉直言,從現目前的經濟形式來看,對於剛需來說是"購房的好時機"。雖然如此,但仍有很多購房者仍在觀望,對於"目前是不適合買房?房價會不會再跌瞭?"一直懸而未決,對此,康偉表示,"如果房價繼續上漲,普通老百姓就更買不起房瞭。"在房地產市場的調整期,現階段房價已經跌到底部瞭。如果再跌,就會對中國經濟產生巨大影響。

  從2014年年初開始,房地產企業融資難,各大銀行對收緊房地產企業的貸款,以至於房企資金流較緊張,從而導致下半年房價不斷下跌的現象。

  11月10日,據國傢統計局發佈數據顯示,10月全國居民消費價格總水平同比上漲1.6%。其中,住房租金價格上漲2.7%,建房及裝修材料價格上漲0.8%。可以看得出來,在"930房貸新政"等利好政策的刺激下,樓市有回溫,市場預期有增強。

  而房企也可將自持的成熟物業打包做成信托產品,將這部分資產做成信托產品賣給購房者,而購房者持有的收益便來源於租金。如此一來,房企的更多資產便可變現,而這部分資金可用於房企進一步開發等,同時這部分資產還在創造價值。

  因此,在康偉看來,在未來的發展中,房企應對金融市場有所瞭解,充分利好金融工具,讓企業的優質資產流動變現,才能夠讓房地產市場健康的發展。

  松綁限購後,隨之而來的便是"松貸"。"930房貸新政"頒佈之後,各大銀行也紛紛發文表示"要執行",但細則卻未全面落實,"房貸利率7折"仍不見蹤影。對於"930房貸新政",重慶各大銀行力度最大的當屬重慶銀行的"針對畢業大學生和農民工的首套房貸利率優惠95折",其次便是"郵政儲蓄銀行針對國傢積極支持和鼓勵的購房人群"。



  房企"動"起來:需瞭解金融工具 利用房地產信托基金

  在優質資源引入房地產後會帶動市場的調整,而房地產市場的調整是一個漫長的過程,但卻一定是系統性的,才能夠讓市場呈現健康持續的發展。調整後的房地產市場,會呈現"新常態"。

  "房地產前些年的增長過快,導致房地產的杠桿被放大。"康偉坦言,未來的房地產市場一定是以市場為主導。"前些年的經濟為何過熱?房地產增長的熱度特別是房價的上漲速度,更多的是被投資者炒熱的,房價漲的太快。"

  談到"樓市新常態",康偉認為,在樓市新常態下,對一線城市的房價來說,影響不大。北上廣深等一線城市的房價已經在合理區域,在凈流入人口、外來人口不斷加大的情況下,房價再跌也是不現實的。但對於部分三四線城市來說,凈流入人口較少,且出現凈流出,未來的房價仍會有下降空間。

  因此,在未來,房地產市場會呈現新常態,房價會趨於合理,漲幅會控制在5%左右,不會過大。對於房地產企業自身而言,要降低融資杠桿。





  目前房價已跌至底部 市場的調整是"有必要的"

  "如果房地產市場在四季度要繼續下行,對明年的經濟發展會產生不利的。"康偉認為,今年四季度房地產市場會出現極大現象:第一,購房者可以盡快出手買房瞭;第二,房價不會再下跌瞭;第三,房企可以更多的"轉型",但此轉型更偏向"物業、配套"要做的更好,而非盲目拿地修屋,否則會促使更多"泡沫"。

  康偉分析,在2014年之前,房子的屬性更多的是投資屬性,但在進入2014年後,房子的屬性真正的回歸其真實本質的屬性-居住。由於房子的屬性發生瞭變化,未來房價的漲幅不會出現太大變化。"現在大傢很少可以看到"日光盤",如同"溫州炒房團"的也不會出現,因為大傢對防地震投資形式已經減弱瞭。"

  在"930房貸新政"中也曾提到過,政府希望銀行的資金能夠"火"起來。"準確的說,由於今年總體經濟形勢"不是很好",銀行的壞賬有所提升,資金量較為緊張。"因此,市場陷入瞭"開發商貸不出錢",房企融資渠道變得尤為重要。

  他坦言,930房貸新政出臺以來,能夠真正的實現利率95折或者維持基準,大多是針對優質客戶,而很少讓利給剛需群體,尤其是真正需要買房的人。"重慶銀行和中國郵政儲蓄銀行重慶分行實行的房貸政策,對購房者的觀望情緒有一定的緩解作用,對市場有一定的積極促進效果。"

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/09254595552.shtml

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