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  沈以杭州為例分析稱,2013年包括萬達、華潤、綠地、復地等多傢企業均在杭州集中購入純商業用地,但杭州無論住宅還是商業均已出現趨於飽和的態勢,價值城市消化力不足,因此供大於求的市場環境將急劇增加企業商業運營的難度。

  不得不在商業地產"狠狠做功課"的還有恒大。"目前我們在為恒大東壩地塊的商業部分提供增值服務。"盈石集團研究中心總經理張平向新華網記者透露。而服務的內容包括如何確定租售比,如何統一管理等。

  事實上,整個地產行業的發展趨勢也迫使萬科、保利等不得不涉足商業。"住宅市場不可能永遠增長下去,不出10年我們會看到行業的天花板。"鬱亮年中時曾表示。

  但沈曉玲也提醒,房地產企業在不斷進入商業地產的同時,必須意識到諸多不定性因素或導致的經營風險。比如,城市消化力不足帶來商業運營風險

內容來自sina高雄房屋增貸新聞

  城市消化力不足或致運營風險

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-21/13352588152.shtml

變局下的轉型房企紛紛加碼商業地產

  【年終專題】2013商業地產十大新聞

  當下人們議論紛紛的是,萬科"地產一哥"可能不保。誰最有可能取而代之?答案最多是綠地和萬達,這兩傢均為以商業地產為主的企業。

  商業地產產品線差異化研究專傢解密商業地產開發困局

  "許多二線城市商業均已出現趨於飽和的態勢,價值城市消化力不足,供大於求的市場環境將急劇增加企業商業運營的難度。"

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  曾對商業地產持謹慎觀望態度的萬科,在2013年也有瞭較大動作。11月27日,位於北京昌平區的金隅萬科廣場開始試營業。而試營業的一個月之後,萬科董事長王石到訪,並給予瞭"充分肯定"。

  商業地產的熱潮仍在繼續。2013年,萬科、保利、華遠等房企一改此前策略,紛紛對商業地產的擴張計劃和動態。

  有業內人士告訴記者,恒大牽手盈石的動因顯然很簡單--拉高利潤。"東壩地塊中大面積的限價房和自住型商品房利潤有限,恒大隻能從不限價的產品(包括商業部分)中形成對銷售業績形成的有效補充。"

  不得不做的"功課"

  張平告訴記者,一個城市究竟需要多大量的商業體,其實很難科學的測算。但一些二線城市比如成都的供應量的確太大瞭,這也可能跟集中供應有關系。

  "商業地產的發展應該因地制宜,要與當地的經濟水平發展、相關產業的發展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配,不同地區的商業地產的佈局和結構都值得房企認真研究。"沈曉玲表示。

  "我們需要那麼大的房貸2順位任何問題免費諮詢餐飲比重嗎?"

  張平更為擔憂的是,商業地產面臨的同質化依然非常嚴重。"現在很多購物中心都在蜂擁增加餐飲比例,但好的體驗不等於提高餐飲,我們需要那麼大的餐飲比例嗎?"

  據世聯商業的專題研究,源自22個城市103個購物中心的統計分析,103個購物中心中,餐飲店鋪數量占14%。除此,增加玩樂也成為商業地產打造體驗的途徑。

  這種千篇一律的增加體驗方式她似乎並不贊同。張平認為,應該更註重以體驗打造差異化。臺灣誠品書店便以文化生活式的體驗,吸引瞭人們潮湧前往。但目前國內很少有這種獨特體驗的商業項目。

  當然如果反過來看,這也意味著商業地產還有很多機會。"隨著技術運用的推陳出新,未來的購物中心將邁入更為科技化的時代。"張平表示。

  擴展閱讀:

  "轉型以及擴大商業地產份額已逐漸成大型房企的發展趨勢,企業紛紛提出未來商業地產的計劃,並將不斷擴大在商業地產領域的投入。"CRIC研究中心沈曉玲表示。

  據盈石研究中心數據顯示,2013年前11個月同比增速達27.6%,總量達到10739億元。這也就意味著,商業用房開發投資的年增長速度有望連續第5年超過住宅開發投資。

  兩個月前,恒大以51.35億元以及配建1.69萬平限價商品房、11.2萬平自住型商品的條件,拿下朝陽區東壩南區地塊,刷新瞭今年總價地王紀錄。

  據萬科集團總裁鬱亮透露,萬科進軍商業地產最初源於"被動"--現在已經拿不到"幹凈"的地(即隻有住宅,不需建其他配套設施的地塊)。
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