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  近些年,王健林開始頻頻出現在西方媒體的視野中。傢大業大的王健林總結這一年萬達的重大項目,其收購標的有本土旅行社、3.3億英鎊並購的世界頂級遊艇品牌、7億英鎊投資的倫敦豪華酒店,並成功在香港借殼,力推AMC紐交所上市。

  這還不夠,在與馬雲打賭之後,萬達又放下姿態開始試水O2O電商。而就在剛剛,曾投資過大連萬達和足協的王健林又當選瞭中國足協的新一任顧問。

  2009年,萬科的全年銷售金額為630億元,位居行業第一,並在次年突破千億,成為國內第一個問鼎千億的地產商。而同樣是2009年,在中國房地產行業銷售業績20強中,我們還找不到萬達的身影。2010年,萬達以369億元銷售額沖進榜單前十,彼時,萬達銷售額是萬科的近1/3。

  而對於萬達商業地產的上市進程,業界普遍並不看好。

  2013年,萬達在香港成功買殼並成功發債、年尾力推海外收購項目AMC影院紐交所上市,而瘋狂的並購還在繼續,2013年萬達還收購瞭兩傢旅行社,以及頂級遊艇品牌英國聖汐近92%股權,7億英鎊投資倫敦豪華酒店。

  據王健林2014年最新的內部講話,萬達院線2013年收入41億元。截至目前,萬達院線全國共有142傢店,2013年新增影院28傢;屏幕總數1247塊,2013年新增屏幕267塊。

  上述華南地產分析師告訴記者,"萬達的成功有四方面的原因,一是運營和招商能力,二是有實力能拿項目,三是品牌做起來瞭有號召力,但最終都歸結到第四點,也就是人的因素,老板有戰略眼光,有魄力。"

  "目前房地產企業的再融資都非常艱難,雖然比之前樂觀,但時間點依舊不能確定,更何況是IPO。"一房地產分析師告訴理財周報記者,"而地產股應該會先放再融資,再放IPO。"

  這兩傢公司的在會時間都不短,公開資料顯示,商業地產和電影院線申報發行的首次公告時間均為2012年2月1日。而據業內人士透露,商業地產的報會時間比首次公告時間早得多,是在2010年。

  然而,文化產業與地產還是有很大區別。"萬達的電商也正在試運營,但文化和互聯網產業不像商業地產可以標準化,新技術多,很難管控。且文化產業需要更開放的管理風格,集權制管理並不適合企業的發展。"上述業內人士分析稱,"地產商都在轉型當中,但地產的未來究竟在何方,大傢都在探索。"

  軍人出身的王健林以執行力著稱。過去一年壓在他心頭恐怕有兩件事,一是IPO遲遲未果,二是面對風光無限的恒大足球,萬達如何突圍。

  2007年,正是國內資本市場蓬勃發展的高峰,王健林又迫不及待地公佈瞭萬達在A股的上市計劃,並給出瞭精確的時間表,"2009年上半年力爭完成私募工作,引進戰略投資者;下半年完成股份制改造和高管期權的分配工作,擇機上市。"

  有著敏銳政治嗅覺的王健林,早在10多年前就開始涉入足球領域。但比他小四歲的許傢印盡管進入晚,卻憑借一個亞冠,搶盡瞭風頭。這著實讓3年掏出5億註資中國足球的王健林感覺到巨大壓力。

  IPO融資壓頂:焦灼排隊兩年

  他表示,萬達地產謀求上市的地點應該是在境外,"招商和金地都在向借殼的公司註入資產瞭。"而在A股之外,萬達也一直在馬不停蹄地開拓融資渠道。目前,萬達集團擁有兩個上市平臺:一是借殼香港公司的萬達商業地產;二是2013年底在紐交所上市的AMC院線。

  2013年萬達集團收入達1866.4億元,其中,商業地產收入為1456.2億,也就意味著整個集團的收入中,有近八成是商業地產貢獻的。

  萬達電影院線上市,不會像其商業地產上市那樣預期悲觀。"由於申報的時間比較早,以前的財務報表太舊,現在正在補充最新的財務報表。"萬達電影院線保薦機構中銀國際內部人士告訴理財周報記者。

  雖然王健林能用實際行動證明自己的執行力,但他無法控制證監會的審批流程,以及政府對房地產企業的政策調控。

  一路走到與中國地產大佬萬科平起平坐,萬達兇猛地追趕瞭4年。

  轉型如何玩文化產業

  他分析稱,"現在走萬達這種商業模式的地產公司也很多,萬達已經從一對一地跟政府談協議,變成瞭需要跟別的地產公司競爭,成本壓力也越來越大。"這也是萬達不斷收購有現金流的經營體的因素之一。

  商業地產是萬達最核心的支柱產業,也是萬達聲名鵲起的地方。萬達也成為商業地產"黃埔"軍校,人員流失一度非常嚴重。

  當年萬達釋放出來的上市意向和決心最後交付給瞭等待。而PE的投資目標是退出回報。據悉,建銀國際在投資萬達時曾與萬達簽署對賭協議,並對萬達的上市時間做瞭限定。建銀國際當時的入股是Pre-IPO項目,但至今3年,萬達商業地產在會狀態還在"初審中"。

 萬達千億帝國版圖

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-03/07582597891.shtml

  而這與萬達商業地產的模式息息相關。

  "到2020年,萬達房地產收入占集團總收入比例將降到50%以下。"王健林對萬達的轉型策劃已久。在王健林看來,房地產業的發展期隻有40-50年,當一個國傢的城市化率達到80%以上,房地產業就會大幅萎縮。王健林選擇的方向是文化旅遊產業,他的未雨綢繆始於2004年。

  2012年,萬達以26億美元收購全球排名第二的美國AMC影院公司。根據王健林披露,萬達2012年並購AMC,當年便扭虧為盈,創造利潤5000萬美元。2013年12月,AMC在美國紐交所上市。

王健林萬達是唯一未上市排名前十地產公司

  而王健林的反擊似乎才剛剛開始,在商業地產業務急速擴張之外,萬達的動作不少。

  2013年,萬科以1740.6億元的銷售額居首,萬達則以1301億元銷售額緊跟其後,排第三位。值得一提的是,萬達是排名前十的房企中,唯一的未上市公司。

  商業地產走鋼絲的秘密

  60歲的王健林,身上有明顯的軍人印記。王健林16歲入伍,16年後從部隊轉業,在大連市西崗區人民政府做瞭3年辦公室主任,16年的部隊經驗促成瞭後來萬達的軍事化管理風格,而19年的軍政生涯也為萬達與政府的關系奠定瞭基礎。

  萬達的全產業鏈模式使其掌握瞭更多的商業資源,在招商方面,萬達采取戰略聯盟的方式,這樣可使萬達的自持物業在前期保證滿鋪開業經營。同時給周邊的住宅和外圍商業街營造便利的銷售條件。

  相較於其他地產公司的銷售額,萬達1301億元業績背後是更大的項目體量。

  "今年要推動2個目標公司上市,這是投資管理中心的重點工作。"

  據王健林披露,"萬達2013年施工面積5179萬平方米,萬達一傢企業的施工面積接近整個歐洲施工面積的總和。"

  一位房地產業內人士向理財周報記者分析稱,"與A股上市房企住宅地產偏多不同,作為國內最大的商業地產公司,萬達持有大量物業,其每年銷售額主要由銷售回款和物業租金組成。而每年租金的價格為該物業樓價的3%-8%。"

  要說2013年最活躍的地產公司,非萬達莫屬。

  萬達廣場是萬達商業地產的核心產品。在萬達廣場的選址上,萬達一般會與政府合作,選擇剛起步發展的三四線城市,或一二線城市的舊城區或開發區,以低價拿地,並結合城市自身的發展來帶動商區的發展。

  近幾年來,萬達集團一路保持著高速擴張,但它的上市之路卻走得頗為坎坷。

  由於戰略聯盟會導致在租金回報率偏低,住宅和商業街的銷售額反過來在前期可以補給自持物業的經營。自持物業作為不動產,又可以抵押給銀行,以獲得更多的貸款投入到下一個項目的建設。

  市場對萬達的這種商業模式稱之為"以售養租"或"現金流滾資產"。上述業內人士向理財周報記者分析稱,"萬達的這種模式在早期曾受到過業內的質疑,一旦某個項目出現問題,資金鏈就會有斷裂的危險。"

  而高周轉帶來的急速擴張,有利亦有弊。好處是讓萬達快速做大,擠進國內地產前三把交椅,而危險的則是這種高速發展將萬達裹挾進去,"停不下來"。

  南萬科,北萬達。

  王健林也表示,"房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流。"

  王健林對上市的渴望由來已久。早年,王健林本想通過REITs形式赴香港上市,甚至為此前往美國學習,準備做得充足,但到瞭臨門一腳,卻因為政策原因擱淺。

  深諳商業地產模式風險的王健林,試圖從文化產業找轉型。

  據證監會1月16日最新披露的IPO預備公司申報名單顯示,萬達集團旗下共有兩傢子公司在會,分別是處於還在初審中的大連萬達商業地產,以及正在落實反饋意見的萬達電影院線。

  上述華南地產分析師也表示,"相較於地產,院線屬於政策大力扶持的文化產業,上市的可能性更大。"

  在中國的地產版圖上,許傢印和王健林,常常被相提並論。他們一南一北,同樣高調,先後成為福佈斯中國富豪榜首富,同樣玩轉足球隔空較勁。

  而根據藝恩咨詢數據,2013年,中國內地票房報收217億元,其中,萬達院線以31億元票房位於城市院線首位。

  2013年萬達集團的資產達到3800億,收入達1866.4億,其中,地產收入1262.5億,第一次躋身房地產行業銷售前三甲。值得一提的是,萬達是排名前十的地產公司中,唯一的未上市公司。

  2003年,王健林想將影院引入萬達商業綜合體,於是跟上影集團談合作,希望萬達廣場開到哪兒,上影的屏幕就放到哪兒。那個時候,國內電影產業還未像如今這麼火爆,談判當然不順利。

  王健林於是親自操刀,成立瞭萬達電影院線公司。從2004年哈爾濱萬達電影城開業,至今近10年時間,而王健林銀行二胎利息憑借自己做地產的魄力,將萬達電影院線做到瞭全國第一。

  但他對電影院線的野心遠非如此。

  另一位華南地產分析師表示,"萬科的股價都跌破瞭每股凈資產,國內房地產企業正處在一個被市場嚴重低估的時段,現在選擇A股上市對地產公司來說並不是一個很好的時機。"

  除瞭通過海外並購增強實力,獲得更多的影片制作和發行資源,萬達在影院的佈局上也呈現全產業鏈模式。其在青島投資的東方影都影視產業園,總投資300億元,據稱是目前全球最大的影視產業項目。而王健林也表示,該項目是"集團2017年前持續幾年的一號工程"。而王健林也表示,"今後萬達就是雙輪驅動,商業地產和文化旅遊兩手抓。"

  可見,王健林對旗下文化產業集團的發展寄予瞭厚望。納入文化集團的業務非常多,包括電影院線、連鎖量販KTV、主題公園、影視產業園、影視制作公司、傳媒以及旅遊城。

  為瞭配合全產業鏈的佈局,2013年10月,萬達集團還並購瞭兩傢旅行社。其中,收購湖北新航線國旅,萬達占70%股份;另又全資收購瞭北京環行五洲旅行社。

  華南地產分析師告訴理財周報記者,"中國房地產業的黃金十年已經過去,開發商轉型是大勢所趨,雖然萬達從地產板塊延伸出許多業務,大方向依舊是從商業地產向文化產業轉型。"

  不安心隻做地產商的王健林,對萬達的未來究竟有怎樣的野心?

  作為中國當前最頂級的地產商人,王健林比以往任何時候都活躍。

  2014年1月,在IPO重啟的緊鑼密鼓中,萬達集團的年會也在自傢酒店展開,掌門人王健林的這一句話吸引瞭市場頗多關註。

  1989年接下舊城改造工程,1994年入主大連足球俱樂部做品牌,2000年主導萬達從住宅地產轉向商業地產,現在又將商業地產轉向文化旅遊,王健林的每一個選擇極其果斷,又極其冒險,每一步都"富貴險中求"。

  軍人出身的王健林,向來以執行力著稱。在過去一年裡,壓在王健林心頭的恐怕有兩件事。一是IPO上市遲遲未果,二是面對風光無限的恒大足球,萬達如何突圍。

  萬達集團官網顯示,目前萬達集團旗下共有四大支柱產業,商業地產、高級酒店、連鎖百貨和文化旅遊。2013年,萬達集團資產達3800億元。而據王健林披露,2013年,酒店管理公司收入36.3億元,同比增長30%;文化集團收入255.2億元,同比增長23%;百貨收入154.9億元,凈利潤增虧7%。百貨一直是萬達集團的發展短板,成立至今未實現盈利,需要地產公司常年輸血。其商業人才的流失也是萬達不得不面對的一個問題。

內容來自sina新聞

  為此,王健林還接到英國首相卡梅倫的致信,祝賀萬達集團在英國成功並購聖汐遊艇公司和投資開發萬達酒店。

  王健林慢慢開始展現中國商人強勢的一面。在剛剛結束的一次論壇上,王健林當場反駁哈佛大學教授約瑟夫奈發表的不適當言論,認為這是一種不禮貌的行為。

  王健林想把萬達帝國推得更遠。萬達的兩個支柱產業都要做到全產業鏈佈局。他在地產上將萬達定位為不動產經營商,而非開發商;而在開拓出文化旅遊之後,他更想掙脫出房企的名頭,將萬達建成綜合性企業。"萬達要做2胎房貸 2胎房貸繳款年限百年企業。"

  2009年2月,萬達引入建銀國際作為基石投資者,啟動萬達集團的股份制改造。8月份,又引入太平洋同盟、建銀國際資產管理和華控匯金3傢PE。兩輪融資金額超過40億元,創下當時國內民營公司私募股權融資最高額。

  可想而知,萬達對上市的執著背後,除瞭對資金的需求,也有PE的壓力。據最新動態,與萬達同時報會的首創置業和富力地產都已撤回申請,目前,大連萬達商業地產是在會的唯一的地產公司。

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