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 轉型失效

內容來自sina新聞

  RET睿意德高級董事王玉珂認為,SOHO中國此次出售,本質是其商業模式在上海受挫折的表現。此外,SOHO是一個過渡型的產品,上海高品質寫字樓較多,SOHO的產品沒有太多優勢。

日前也傳出公司意欲將該部分物業集體出售的消息

  盡管這種買賣行為,本屬於公司戰略上的順應市場之舉,但既然是發生在長期以來"緋聞纏身"的SOHO中國身上,於是便引發瞭大量質疑:如此優質項目為什麼要賣?SOHO中國又出問題瞭嗎?

  "未來3年,SOHO中國將實現重大轉型,散售模式逐步轉向租售並舉,自持物業比例將逐步提高。"2012年7月23日,SOHO中國有限公司董事長潘石屹在上海出席SOHO中山廣場簽約儀式時說。

  與其說這是一場公司的模式變革,不如說是SOHO中國被迫向市場現實壓力發起的挑戰。SOHO中國主要是在核心城市的核心地段做商業,這類資源會越來越稀缺,如果全都賣掉,未來收益怎麼保證?這是SOHO中國必須考慮的問題。

  蘭德咨詢總裁宋延慶分析稱,在散售模式下,作為開發商的SOHO中國賺取瞭高額收益,而在高房租壓力下,物業經營者也難以獲得預期經營收益,散售模式難以為繼,這是SOHO轉型的重要原因。

  2月28日,SOHO中國宣佈,將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股股份有限公司,總交易金額為52.3億元,與兩年前SOHO中國購入這兩個項目的價格相差無幾,而這筆交易也成為外界窺探SOHO中國"心思"的一個透視鏡。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/17422691350.shtml

【公司】SOHO中國轉型棋至死局?

 不轉等死

  中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰表示,SOHO中國實際上不是很缺現金,但現在的問題是,以往這傢公司在開發上"快進快出"特征鮮明,以營銷而非以管理見長。但轉型後SOHO中國原本的核心競爭力在淡化,得以支撐自持業務的能力也沒有提高,"未來最緊迫的還是必須充分轉型,公司有很大障礙要過",蔣雲峰表示。

  SOHO中國所面臨的轉型陣痛不僅僅是出租率低、寫字樓市場轉向的問題,還有現金流與利潤削弱,營銷優勢失效,管理能力難以適應新業務模式需要,資產周轉率大幅下降,市場客群更新等問題。加上市場風向之變,使其處境雪上加霜,讓靠租金收益支撐的潘石屹又離實現轉型夢更遠瞭一步。

 屢屢拋售



潘石屹通過微博發聲安撫市場"不要過度解讀,做生意買入賣出都很正常"

  據SOHO中國的年報顯示,該公司2013年凈利潤為73.88億元,同比下跌三成;2013年營業額為146.21億元,同比下跌近一成。146.21億元的營業額中出售物業單位所得143.42億,合同銷售金額約46.87億元,投資物業的租金收入為2.79億。僅僅2.79億的租金收益,預示著SOHO中國的轉型之路仍將漫長而動蕩。

  在SOHO中國宣佈"由售轉租"將滿一年之際,即去年8月12日,據北京當地媒體引述SOHO中國銷售人士消息報道,SOHO中國旗下項目銀河SOHO自持物業約140套5A寫字樓及商鋪正在尋找買主,均價約8萬元/平方米。曾被其看做是優質物業、SOHO中國轉型後首個含有自持部分項目的銀河SOHO,卻遭遇到瞭自持物業紮堆甩賣的尷尬境遇。

  半年後的上海,業內對於華人首富李嘉誠撤資中國的質疑仍沒有打消時,SOHO中國董事長潘石屹,卻開始拋售上海地產瞭。2月28日,SOHO中國宣佈,將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股股份有限公司,總交易金額為人民幣52.3億元。

  願望是美好的,但現實卻總是很殘酷。

  為瞭平息愈演愈烈的質疑風波,潘石屹不得不通過微博向大眾喊話:"不要過度解讀,做生意買入賣出都很正常"。

  中國商業地產聯盟秘書長王永平更是認為,SOHO中國的一些產品,對城市的某些區域價值來講是破壞;作為一個城市這樣的好的地段,用這樣的一些產品,對城市的區域價值來講是弊大於利的。

  SOHO中國維持上海大量項目儲備,資金壓力非常大。持有型商業物業需要不斷地現金流入,顯然僅依靠目前的租金收益並不能滿足需求,據SOHO中國2013年報數據顯示,租金收益僅為2.79房貸二胎利率最低的銀行任何問題免費諮詢億元,開發收益依然占據主導位置。如果說,轉型中的SOHO中國此前面臨的是業績危機,現在則面臨的是資金危機,而未來甚至會面臨斷頓風險。

  生死考驗

  SOHO中國的確轉型瞭,但隻是形式上、外在上的變化,而對於潘石屹等的人為素質以及公司管理水平上的提高尚不明顯。

  伴隨著散售項目越來越少,持有型物業比例增大的同時,如何能夠保證在銷售項目即將完結但租金收益還未大幅體現的同時順利轉型,這是SOHO中國面臨的關鍵問題,借助大宗交易回籠資金還是最合適的。所以SOHO中國通過拋售來回籠資金在公司行為上是無可厚非,但是其轉型顯然並不徹底。

  從SOHO中國在上海的擴張遇阻到"欠薪門"等都暴露瞭其對上海的"水土不服",甚至進而對整個商業地產的時代脫節,從爭奪外灘8-1地塊與上海本地巨頭復星對簿公堂而敗訴,到上海靜安區東八塊地塊的爭奪中失手於美資房企。而這一切正是對轉型中的SOHO中國所面臨的新挑戰。

  回顧SOHO中國近年財報,也可以看出其轉型之路甚是坎坷。SOHO中國2011年合同銷售額為118億元,相比2010年的238億元下降超過一半。2012年8月,SOHO中國宣佈從散售的商業模式改為持有出租物業,由"建設-銷售"向"建設-持有"轉型後,2012年度銷售目標也從230億元下調為120億元,但接著有媒體指出其2012年的合同銷售金額僅為95億元左右,並未達到預期目標。

  2012年在SOHO中國宣佈轉型之後,本刊就曾進行瞭專題報道並對其轉型的前途命運表示堪憂。或許現在判斷SOHO中國轉型已經徹底失敗二胎房貸銀行利率比較仍屬為時過早,但這條路的艱難程度,或許遠遠超過瞭潘石屹與張欣此前的預期。

  窮則思變,不變死,變尚有希望。從這一點意義上講,SOHO中國進行瞭有益的探索。

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