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內容來自sina新聞

上海試點 以房養老 金融產品難以替代公共養老

  6月23日，保監會發佈指導意見，決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢4座城市開展"以房養老"，試點為期兩年。

  在保險業的范疇下，保監會規定四地60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，可將房產抵押給保險公司，老人可以繼續擁有房屋占有使用權等，並按約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得房產處置權。如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969

  上海市民政局、上海市老齡辦、上海市統計局在4月聯合發佈的數據顯示，截至2013年年底，上海市1432萬戶籍人口中，60歲及以上老年人口達387萬人，占總人口的27.1%。

  另據統計，上海市戶籍以老年人為戶主的傢庭，84%擁有自己的住房。在老齡化嚴重的上海，"以房養老"若得以推廣，將極大緩解政府的公共治理壓力。

  不過，上海財經大學公共經濟與管理學院陳傑認為，"倒按揭"效果有限，不可能替代公共養老。

  市場巨大

  之所以選擇這四座城市進行試點，保監會人身險監管部人士透露，主要考慮這幾個城市房地產市場容量較大、老齡化步伐快嘉義代辦信貸二胎年息等原因，而與此同時，以房養老是新生事物，還需要不斷探索、總結、完善。

  如何讓適合的老年群體能夠實現"以房養老"，在上海，其統計部門之前也做過一些調研。

  2013年9月，國傢統計局上海調查總隊公佈的一項調查結果稱：67.3%的受訪者傾向於"傳統傢庭養老"，21.2%傾向"社區居傢養老"，僅有11.1%和0.4%分別傾向"機構養老"和"其他方式養老"。

  但出人意料的是，調查報告顯示有73.1%的受訪者表示"贊同"或"較贊同""以房養老"，僅26.9%表示"不贊同"。

  在上海，擁有自己住房的老年人是一個很高的比例，2010年第六次人口普查數據顯示，上海84%擁有自己住房的老年人，53%是自建或從市場購置的，31%是房改房或保障房。

  陳傑表示，通過六普數據可以推算出，2010年上海戶籍老年人住房面積1.4億平方米以上，市場總值約為2萬億元，占上海住房總價值的18%，到2013年上海房產單價平均升值20%，有房老年人傢庭比重增加，這個總價值將在 2.5萬億元左右。

  另外，上海老年人為戶主的傢庭80%依靠養老金為主要收入來源，僅有6%依靠勞動收入為主要收入來源，3.8%依靠傢庭成員贍養為主，而依靠財產性收入為主的基本為零。

  所以，這是個巨大的市場。

  上海的試驗

  據21世紀經濟報道瞭解，"以房養老"本身含義很廣，在保監會之前，上海民政局曾經總結過多種"以房養老"的模式。

  這其中包括，出售自有住房，入住養老機構，以房款補貼養老；將自有房屋出租，到養老機構，以租金補貼來養老；售出較大住房，購買或租賃較小住房，用其差價養老；將自有住房出售，再與購房者簽署長期租賃協議，仍然在原居房，用購房款補貼養老等。

  這七種之中，"反向2胎轉貸缺錢急用哪裡借錢住房按揭"較為引人註目，其是通過金融或房屋機構買斷老年人自有住房產權，通過測算定期給予養老資土融建融南投國姓土融建融金，老年人仍然可以在自己住房裡終身居住。

  目前上海銀行已經開始實施這種倒按揭方式，貸款分為定期型產品(貸款期限固定，如10年)和終生型產品(貸款期限到借款人身故為止)，目前已經形成瞭較為完善的"以房養老"產品系列。

  在2013"倒按揭"產品後，上海銀行在部分網點進行瞭產品試運營，並且已有客戶簽約。

  陳傑表示，"但以房養老，尤其是反向按揭模式，面臨著與傳統養老方式的博弈、房價不確定因素的風險等，難以適用大多數老年人，隻能是對公共養老的補充，美國發展瞭20多年，選擇'反向住房按揭'也就50多萬戶。"

  "所以，這更是一項房地產政策創新，其次是一項金融政策創新，第三是刺激經濟增長政策創新，最後才是養老政策創新。"陳傑說。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08402791187.shtml

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